El contrato de arras es un documento que permite cerrar un acuerdo, entre vendedor y comprador, fijando una fecha límite para cerrar la operación de compraventa de un bien inmueble. Sin embargo, las cosas no salen siempre según lo previsto. Descubre qué hacer tras un incumplimiento del contrato de arras si el vendedor se ha echado atrás.
Si te encuentras en esta situación, debes saber que el comprador tiene derecho a reclamar y exigir determinadas consecuencias legales.
¿Qué ocurre si el vendedor incumple el contrato de arras?
Cuando el vendedor decide finalmente no concretar la compraventa, habiendo firmado previamente un contrato de arras, se considera un incumplimiento contractual. Las consecuencias de dar un paso atrás, dependen del tipo de contrato de arras firmado. Aunque en la mayoría de operaciones inmobiliarias en España, se aplican las arras penitenciales.
En este caso, el artículo 1454 del Código Civil establece que ante un incumplimiento de contrato de arras por parte del vendedor, éste deberá devolver al comprador el doble de la cantidad abonada en concepto de paga y señal. Es decir, fueron 5000 euros, el vendedor estará obligado a darle 10.000 euros.
Tipos de arras y consecuencias del incumplimiento
El Tribunal Supremo acepta varios tipos de arras: las penitenciales, las confirmatorias y las penales. Te explicamos en qué consiste cada una y cuales son las repercusiones al no cumplirlas.
Arras penitenciales
Las arras penitenciales son las que están reconocidas en el Código Civil. Este tipo de arras permite tanto al vendedor como al comprador renunciar libremente al acuerdo de compraventa, asumiendo una penalización.
En el caso de comprador, si desiste de formalizar el contrato, pierde el dinero entregado. Mientras que el vendedor, deberá de devolver el doble de la cantidad recibida en concepto de arras, al interesado.
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias actúan como un anticipo del precio de compraventa y son la prueba de la existencia del contrato. Este tipo de contrato no permite echarse atrás. En caso de incumplimiento, la parte perjudicada puede acogerse al artículo 1124 del código civil. Este da a elegir entre exigir que se cumpla el acuerdo forzosamente o la resolución del contrato. En ambos casos se puede reclamar daños y perjuicios.
Arras penales
Las arras penales son un intermedio entre las dos anteriores, ya que no son un anticipo de la compraventa, pero tampoco permiten desistir libremente del contrato. Este tipo de arras no se encuentran contempladas por ley. Sin embargo, cuando una de las partes no cumple con su palabra, es posible acogerse al artículo 83 del Código de Comercio, que regula el plazo para exigir las obligaciones mercantiles sin fecha de cumplimiento fijada previamente por las partes.
En definitiva, antes de firmar cualquier acuerdo de arras conviene revisar qué modalidad es y cómo nos beneficia o perjudica, para evitar sorpresas en caso de incumplimiento de contrato. Un contrato bien redactado es una garantía y nos protege ante situaciones inesperadas, cambios de última hora o retrasos.
Qué hacer si el vendedor se echa atrás
Hay distintas vías para lograr un acuerdo, solventando el conflicto. Estas son las tres principales:
Intentar llegar a un acuerdo amistoso
Antes de acudir a los tribunales, es aconsejable intentar una negociación amistosa para recuperar el dinero o pactar una compensación. Algo que puedes hacer mediante un abogado experto en Derecho Inmobiliario que se encargue de solucionar el problema de forma segura.
Enviar un requerimiento formal
Si este método no es efectivo, la segunda fase sería enviar un burofax reclamando el cumplimiento del contrato de arras o la devolución del dinero al vendedor. Este documento deja constancia y sirve como prueba si hay que ir a juicio.
Reclamar por vía judicial
Cuando hemos agotado todos los recursos y no ha sido posible llegar a ningún acuerdo de forma amistosa, la última solución es reclamar judicialmente mediante una demanda civil. Esto permite solicitar:
- la devolución doblada de las arras,
- el cumplimiento forzoso de la compraventa,
- una indemnización adicional por daños y perjuicios y
- el abono de gastos ocasionados por la operación frustrada.
Asesoramiento legal en Derecho Inmobiliario
El incumplimiento de un acuerdo de arras puede llegar a producir pérdidas económicas, retrasos y un sentimiento de desprotección al perjudicado. Si te encuentras en una situación así, lo mejor es recurrir a un bufete de abogados especializado en operaciones inmobiliarias.
En Escipión Abogados, somos expertos en la redacción de contratos y en aportar soluciones frente a este tipo de problemas legales. Analizamos toda la documentación contractual, valoramos las opciones posibles y cómo ayudarte para reclamar tus derechos. ¡Contáctanos sin compromiso!